深圳地铁商业冷热不调

　　拥挤的人流蕴藏商机，让商业搭上地铁的快车并不是个噱头。投资客追捧，经营者却叫苦。深圳商报记者带着疑问，走访了多个地铁站点，就地下商业街、上盖物业、站内商铺这三种商业类型进行了调查。

　　冷热不调的地铁商业究意怎么了?本报记者在调查中发现，这当中有招商无序造成的经营无序，也有规划脱节造成的红利丧失，更有经营业态的选择失误。

　　地下商业街：

　　铺面售价涨租金连续跌

　　混乱招商导致商业街经营的无序性

　　“潮流前线的店铺您考虑卖吗?现在有客户愿意出三十万。”

　　“不了，我暂时不打算卖。”

　　挂断中介的电话，王先生略显无奈，这已是今年第三次接到中介的电话了。2005年，王先生花19万元在地铁华强路站潮流前线商业街，购得了一个3平方米的条形柜，而今售价已将近翻番。“可惜的是，售价在涨，租金却在跌。”2月14日，王先生告诉记者，在2005年刚拿到铺位时，每月的租金能达到近四千元，可随后就一路下跌，现在2500元都难出租。

　　售价的上涨源于投资者对地铁商业的看好，而租金的下跌则源于租赁者经营的惨淡。在潮流前线商业街，记者看到这里业态极多，有休闲服饰、鞋帽、皮具手袋、电子产品、精品饰品、内衣、化妆品等，甚至连狭仄的过道也被售卖各种小商品的地摊贩所占据。

　　王先生那个条形柜，售卖的是各种款式的太阳镜，价格基本都在百元以内。店主告诉记者，潮流前线不是统一招商，因此进来的商户比较杂。之前的混乱招商导致了整个商业街经营的无序性，即使人流量巨大，却无法转化为营业额。“每月都只能勉强维持，生意很难做。”店主如是说。

　　昨日，地铁国贸站A出口人流特别少，商铺门前显得冷清清

　　去年刚开业的车公庙站丰盛町地铁商业街，也有着类似的情景。2月14日下午6点，正值下班高峰期，位于主干道C区和B区人潮汹涌，不过大多数都是匆匆而过，即使驻足停留的，也都是汇集于商业街内的各个餐馆准备就餐，各个服饰店内空荡荡的场景与店外通道的人潮形成了强烈的反差。除此之外，在不少店铺的门口还挂着转租的木牌。一位准备转租的服饰店店主告诉记者，她的铺面实用面积7平方米，月营业额在一万五左右，月租金四千。“扣除租金，营业成本，如果再请个人看店，基本赚不了钱。”

　　如果说C区和B区的商铺因为交通位置和餐饮聚集的因素，还能汇集到一定人流保证不亏损的话，那么处于边缘地带且没有餐饮店进驻的A区和D区的处境则堪称惨淡。几经辗转，记者找到了偏僻位置的丰盛町D区，放眼望去，百米长的地铁商业街空无一人，两侧的商铺几乎都挂满转让的信息。

　　随后，记者拨通丰盛町招商部的电话，工作人员向记者表示，丰盛町面积较大的商铺是由丰盛町自主招商，主要引进如面点王、大家乐、万宁等大品牌入驻，而较小的商铺则大多在商业街开业前就已经售出，由业主自由支配。

　　“混乱招商导致的地铁商业经营无序性，是国内各个地铁城市的通病，深圳、杭州都有这样的情况。”深圳市华联置业集团常务副总经理张元，接受记者采访时表示。无独有偶，世联地产在一份针对各地地铁商业的调查报告中也指出，地铁物业经营的无序性，是造成失败的主要原因之一，北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推广的香港地铁物业则获得较大成功。

　　地铁上盖商业：

　　同质化严重接驳无优势

　　整个地铁商业的规划严重滞后于城市的发展

　　与地下商业街混乱无序的招商方式相比，和地铁站无缝接驳的地上商场则形象规范。不过相应地，租金成本也随之走高。

　　“我们这里的月租金在一万以上，每平方米租金价格在400元到600元之间。”2月16日下午，在世界之窗站益田假日广场负二层，一家银制饰品店销售员对记者说。这一层与地铁直通的商场名曰“地铁假日”，服装配饰、美容和药品、家居、儿童玩具、餐饮、珠宝和饰品等应有尽有。然而，偌大的商场里，购物的顾客却寥寥无几。销售员透露，以现在的业绩，在扣除营业成本后，每月差不多要亏损两万多。“因为这边的地铁才刚通，现在这商场里的商铺几乎都还在亏损，要把这个场子做旺，至少要有两年的培育期吧，有不少商户挺不住搬走了。”

　　高昂的租金不只限于益田假日广场，大剧院站上的万象城，国贸站上金光华广场的价格更是有过之而无不及。据世华地产中介人员告诉记者，现在万象城内一家不到两百平方米的铺面，租金价格为80000元/月，而金光华广场一间8平方米的小门面，租金也达到11000元/月。

　　不过，并非所有与地铁无缝接驳的商场都赚得盆满钵满。同样位于地铁国贸站，国贸天虹和金光华广场却是大相径庭。2月16日晚，正值下班高峰期，地铁A出口的金光华广场内人潮如织，有不少顾客从地铁出来，就直接进入商场内选购商品或就餐。但另一侧C出口的国贸天虹，整个商场格外安静，偶有乘客匆匆而过。

　　对此，世联地产研究报告指出，在深南中路商业圈范围内，由于商业项目密集，且多定位为白领以上级人群的中高档消费，导致商业项目同质化比较严重的现象。

　　“另一方面，国贸天虹的现状也与它所处的位置有关。”综合开发研究院(中国·深圳)企业与市场研究中心主任刘鲁鱼博士，2月22日在接受本报记者采访时指出，由于国贸天虹所在的C出口并非位于交通主干道，而且附近高端写字楼也都聚集在金光华广场附近，上下班的白领根本不需要从国贸天虹经过，生意冷清也就不难理解。

　　“这些和地铁接驳的商场不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”张元认为，和香港、东京等地区地铁建设和城市发展同步进行不同，深圳的地铁建设最大的问题，就在于其严重滞后于城市经济的发展。

　　“往往是有了一个繁华的商圈，地铁才往那修，而不是像香港那样地铁修到哪，商圈发展到哪。”而这直接导致的后果就是，地铁站点规划中进出口的设计、人流的引导等，都和地上商业脱节。

　　“除此之外，深圳很多地铁站点，例如龙岗线上的站点，一出站台就犹如到了一个荒岛，四面空空，和公交车站还隔着老远一段距离。”张元指出，深圳地铁在和其他交通工具的接驳方面，应当借鉴香港的经验，让每一个站点都成为交通枢纽，这样才能形成地下与地上商业的充分配合。

　　站厅商铺：

　　结构单一缺乏特色

　　业态不能满足乘客日常消费所需的多样性

　　如果说地下商业街走的是潮流时尚路线，地铁上盖物业走的是高端品牌路线，那么地铁站内商铺走的则是贴近生活的需求路线。

　　据深圳地铁三号线投资有限公司招商工作人员介绍，三号线三十个站厅共计拥有69个商铺，前期的招商工作主要就是针对站厅内商铺招商，招商范围包括银行、便利店、休闲食品、面包店等。从地铁三号线投资公司官网上贴出的中标通知书可以看到，中标的商铺包括味之牛厨、面包西饼、中国银行等等，月租金约为600多元每平方米。

　　与三号线类似，其他四条线路的情况也都大同小异。以人流量最大的一号线罗湖站为例，2月15日，记者在该站厅看到，最大的店面是中国银行深圳地铁支行，紧挨着的还有万店通、自然派、面包店等等。

　　“满足乘客日常消费所需的业态，是地铁站厅商铺所必备的。”刘鲁鱼指出，地铁站厅商业密度不能太高，不能过度繁华，否则就会造成旅客滞留，阻塞交通。在这一方面，香港地铁也遵守同样的准则。

　　不过，与深圳地铁站厅商铺一成不变的便利店、面包店业态结构相比，香港的地铁站厅商铺无疑显得更有特色。各种形式的商店在不同车站内均有提供，如健康及美容、饼店、便利店、冲印店、化妆品、饰物及精品店、凉茶及健康饮品、糖果、日用品、干洗服务、补鞋店、书店、诊所、旅行社以及银行及理财服务等。

　　除此之外，据媒体报道，“港铁车站一向是热门的展览场地，现时市区线及机场快线车站，共有51个展览场地，加上在东铁线车站的14个展览场地，为各参展商提供大小不同的场地，作为展出商品及推广服务。”