近日，央视关于千岛湖凤凰岛度假村“产权式酒店”纠纷的报道，引起舆论哗然。

　　“投资不到30万”、“租赁15年收回成本”、“每年可以在拥有产权的四星级酒店套房免费度假一个月”，多么诱人的承诺!但对于千岛湖凤凰岛度假村的业主来说，这些美丽的承诺已化为泡影。由于度假村部分设施被法院拍卖，原开发商和经营管理公司易手，导致业主免费度假时间缩水，投资回报打折，甚至连自己拥有产权的屋子都被管理方拒绝进入。

　　官司打了好几年，至今没有明确结论。对此人们看法各异，有人谴责开发商和酒店管理公司不讲诚信，有人指责政府监管不力，还有人幸灾乐祸，认为业主投资“炒房”纯属自作自受。

　　笔者认为，这些声音从不同侧面反映了“产权式酒店”的尴尬形象。但从根本上说，千岛湖凤凰岛事件的发生不是偶然，而是有关方面长期以来回避“产权式酒店”复杂法律关系、忽视“产权式酒店”风险的必然结果。千岛湖凤凰岛事件，对国内“产权式酒店”热潮来说，可以说是泼了一瓢凉水，正好让人清醒：要想促进“产权式酒店”健康发展，必须正视潜在风险。

　　“产权式酒店”源于分时度假的出现和发展。

　　20世纪60年代，欧洲度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅。由于房产价格高昂，出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。“产权式酒店”上世纪90年代中后期传入时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。

　　令人遗憾的是，由于发达国家实行土地私有制度，有着完善的物权、财产等法律约束，“产权式酒店”这种成功模式，移植到我国后就有点“水土不服”了。

　　在我国，由于土地制度、物权制度的特殊性，这种模式的相关法律关系十分复杂。而这种法律关系，在某种程度上，一直被有关部门有意无意地“回避”。突出的问题是，“产权式酒店”涉及开发商与投资人之间的房屋买卖关系，投资人与酒店管理公司之间的房屋租赁关系，还有担保法律关系、抵押关系、期房转让法律关系、物业管理关系等等，对于这些复杂关系，当前我们缺乏配套监管及正确引导。因此，“产权式酒店”一旦出现所有权、经营权以及业主权利等方面的纠纷，解决起来就会像千岛湖凤凰岛度假村一样，陷入“无法可依”和无休止的“扯皮”之中。

　　对“产权式酒店”的打擦边球式“违规”国家早有明文规定禁止。2001年建设部发布的《商品房销售管理办法》明确规定，“不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”，国家工商总局在《房地产广告发布暂行规定》中也明确指出，“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”，但从“产权式酒店”在全国各地的发展热度来看，开发商热衷“融资”、售后包租、承诺“投资回报”等做法，明显存在和法律法规对着干的嫌疑。

　　相关法规的缺位不能抑制投资者的热情和盲目的冲动，以至于“产权式酒店”蕴含的风险被长期忽视。业内人士对此曾做过分析：第一，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止，那就意味着投资存在风险。第二，根据我国现行法律，房地产合同中没有明确约定会所、配套设施权属的，一般所有权归开发者所有，但对使用权能的范围没有明确界定。另外，委托管理合同存在担保和退出机制不健全的漏洞。第三，经营不善导致开发商无力兑现投资回报。第四，因经营信息不对称、不公开、不透明，开发商恶意欺诈损害投资者权益等等。

　　可以说，千岛湖凤凰岛事件就是这些风险的集中显现。但坏事有时会变成好事。笔者认为，千岛湖事件至少给我们如何促进“产权式酒店”健康发展提了个醒：第一，有关部门和地方政府要借鉴先进国家产权式酒店发展的经验，根据我国国情对“产权式酒店”发展模式给予明确的法律法规界定，研究解决产权式酒店物权区分不明问题。第二，作为开发商和委托管理公司，在现有法律法规和社会环境下，要尽可能保证信息公开、透明，保证业主合法权益，其所作所为必须接受相关部门监管。第三，作为投资者，要清醒地认识到投资“产权式酒店”的潜在风险，避免盲目投资，以免“狐狸没打着，惹得一身臊”。（）