景年酒店管理公司在评判与接洽酒店项目时，势必会分析与考量酒店的这几个指标参数：建筑面积、总投资额(包括银行贷款)、星级标准、客房与餐位数量、平均房价(餐饮人均消费)、平均出租率(上座率)、总营业额、经营成本主要费用、经营利润、预计投资回收期。酒店项目建设的实际资金投入和预测经营效益产出的比对，显得尤为重要。对以上参数进行综合分析与思考，我们需要清晰酒店前期资金投入与酒店经营管理的相互关系。

　　一、酒店项目总投资额(不含土地费用)与酒店基础建设造价的关系

　　酒店投资的计算，常用的有：“按酒店实际功能项目进行投资计算”、“按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下，按客房数量进行投资估算”等形式(在第二、三种形式计算时，需另外附加银行贷款利息或财务费用)。

　　“按酒店实际功能项目进行投资计算”，主要内容包括：政府规费、勘察、工程监理、各类设计(含：建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等)、基建设备安装、土建工程、园林工程、装修工程、劳务用工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、财务费用等等。由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同，从而使投入酒店建设的资金也有所不同，差异较大。

　　“按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数量进行投资估算”的计算方式，是多数酒店业主常用的投资估算方式。当然，高层建筑与多层建筑的基建造价会有较大的差异，突出专业性特点的酒店和综合性的酒店在“平均每间/套客房的投资分摊费用”计算上也会有较大的差异。

　　二、酒店星级标准与基础建设投资的关系

　　每个酒店投资项目，根据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，酒店定位的星级标准的不同，内部的各类设施，设备要求也大不相同，其前期的投资和经营业绩也有所不同。酒店大堂面积、客房的数量、酒店其他配套设施、酒店的管理软件也会由于星级的不同而变化。

　　由于酒店星级标准的要求不同，同样的规模，其投资额度会有较大的差异。通常星级酒店的建造在投资时需考虑的因素有许多，但从酒店资金投入量的角度来看，特别需要考虑三个方面的因素：

　　1、根据酒店所在地区的实际客源及需求情况，对照《旅游饭店星级的划分及评定》的硬件标准，确定酒店经营和管理场所的功能定位。如：客房的数量、餐位、娱乐项目。

　　2、每套客房的基建直接投资价。

　　3、客用公共区域的装修造价。

　　三、酒店预计经营管理业绩与投资回收期的关系

　　有投资、就需要投资回报，这其中就需要计算回报期限和额度。由于酒店业主的财务状况和其拥有的经营资产质量的不同，所以酒店考核的利润指标通常用“经营利润(GOP)”，来体现酒店经营管理者在酒店经营管理中的业绩情况。

　　虽然现在可能有较多酒店投资回收期的说法，在不同性质的企业和不同的地区，在不同子项目的资金投入上都有着不同的计算年限。景年酒店管理公司接盘的星级酒店项目的投资回收期一般在7—12年不等，投资利润率约在8%—14%左右。

　　四、酒店经营费用与酒店利润产出的关系

　　酒店的经营成本费用是建立在酒店前期经营规划的设计上，酒店经营规划设计中，在保证酒店基础营业额的前提下，酒店的经营成本费用是一个相对稳定值，其中：人工费用、资产折旧、日常维修、动力能耗、物料消耗、园林绿化、办公、广告、其他杂项费用，税费等占经营成本费用的绝大部分。因此，确保酒店相应的星级标准、增加酒店营业收入、合理降低和控制经营(成本)费用，是提高酒店利润的有效方法。

　　综合以上简要分析，不难看出，酒店项目的建设性投资以及各项具体投入，很大程度上会影响酒店的经营业绩、决定着酒店的赢利空间。因此，在酒店项目规划建设之初，不光是要思考好酒店的定位，分析和测算好酒店的投入与产出，也是极其有必要的。